Trong xây dựng nhà phố, một trong những “điểm mù” mà nhiều chủ đầu tư, kiến trúc sư và công ty xây nhà trọn gói thường bỏ qua là khoảng lùi xây dựng – tức khoảng cách bắt buộc giữa công trình với chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên, đó lại là tiêu chí quyết định xem công trình có được cấp phép, có hợp pháp, có tránh được rủi ro tháo dỡ hay phạt vi phạm hay không.
Nếu xác định sai lầm khoảng lùi hoặc cố tình “lách luật” – rất có thể phần công trình sẽ bị coi là vi phạm chỉ giới xây dựng, dẫn đến phạt tiền, buộc tháo dỡ và tổn thất lớn về vốn đầu tư. Thông qua bài viết này, Việt Nhật Group sẽ cùng bạn tìm hiểu rõ hơn về “khoảng lùi xây dựng” và các lưu ý quan trọng để bạn có thể làm chủ dự án xây dựng ngay từ bước đầu tiên.
Khoảng Lùi Xây Dựng Là Gì Quy Định và Lưu Ý Quan Trọng
Khoảng lùi xây dựng là gì?
Khoảng lùi xây dựng là khoảng các giữa chỉ giới đường đỏ (ranh giới quy hoạch giữa phần đất giao thông và phần đất được phép xây dựng) và chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép đặt công trình chính trên lô đất). Theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, khoảng lùi được coi là một trong những thông số bắt buộc trong quy hoạch, đảm bảo tính đồng bộ về không gian, an toàn và mỹ quan đô thị.
Khoảng lùi không chỉ là một yếu tố hình thức, mà còn là ranh giới pháp lý. Công trình không được phép xây vượt qua chỉ giới xây dựng, nếu vượt sẽ bị coi là vi phạm trật tự xây dựng và chịu xử lý theo quy định của pháp luật.
Khoảng lùi xây dựng là gì
Quy định về khoảng lùi xây dựng mà gia chủ cần biết
Khoảng lùi tối thiểu không phải là con số cố định mà tùy thuộc vào chiều cao công trình, chiều rộng lộ giới đường và vị trí lô đất. Trong QCVN 01:2021/BXD quy định cụ thể:
| Bề rộng đường tiếp giáp (m) | Chiều cao công trình (m) | Khoảng lùi tối thiểu (m) |
|---|---|---|
| < 19 | < 19 | 0 |
| < 19 | 19 ≤ h < 22 | 3 |
| < 19 | 22 ≤ h < 28 | 4 |
| < 19 | ≥ 28 | 6 |
| 19 ≤ bề rộng < 22 | < 19 | 0 |
| 19 ≤ bề rộng < 22 | 19 ≤ h < 22 | 0 |
| 19 ≤ bề rộng < 22 | 22 ≤ h < 28 | 3 |
| 19 ≤ bề rộng < 22 | ≥ 28 | 6 |
| ≥ 22 | < 22 | 0 |
| ≥ 22 | 22 ≤ h < 28 | 0 |
| ≥ 22 | ≥ 28 | 6 |
Trong đó, chiều cao được xác định từ cao độ mặt đất theo quy hoạch đến điểm cao nhất của mái nhà / tum che thang / mái dốc. Các thiết bị kỹ thuật như bể nước kim loại, ống thông hơi, anten, chi tiết trang trí thường không được tính vào chiều cao công trình khi xác định khoảng lùi xây dựng.
Chủ đầu tư nên tham khảo quy hoạch chi tiết của địa phương để tránh vi phạm quy định. Trước khi xây dựng nhà ở, cần xin giấy phép từ cơ quan có thẩm quyền và tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu ghi trong giấy phép. Việc tuân thủ khoảng lùi trong xây dựng nhà phố không chỉ giúp công trình hợp pháp mà còn tạo nên môi trường sống an toàn, văn minh và hài hòa với cảnh quan đô thị.
Mức phạt vi phạm về khoảng lùi trong xây dựng
Tuân thủ quy định về khoảng lùi trong xây dựng nhà tại TPHCM không chỉ đảm bảo an toàn cho các công trình, mỹ quan đô thị, mà còn hỗ trợ công tác phòng cháy chữa cháy khi sử dụng nhà. Việc vi phạm quy định về khoảng lùi trong xây dựng có thể dẫn đến các hình thức xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật hiện hành. Mức phạt cụ thể sẽ được áp dụng tùy vào loại công trình, mức độ vi phạm và địa điểm xây dựng.
Xử phạt hành chính
Theo Điều 16, khoảng 9 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thay thế cho Nghị định 139/2017/NĐ-CP cũ, tăng mạnh các mức xử phạt để đảm bảo tính răn đe. Hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng (bao gồm khoảng lùi tối thiểu) sẽ bị xử phạt hành chính với mức tiền từ 80 đến 100 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ, và từ 100 đến 120 triệu đồng đối với công trình xây dựng khác hoặc nhà ở trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa. Ngoài ra, công trình vi phạm còn có thể bị buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm theo quy định.
Biện pháp khắc phục
Biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải phá dỡ phần công trình vi phạm chỉ giới xây dựng (khoảng lùi). Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính, ngoài việc bị xử phạt tiền hoặc các hình thức xử phạt bổ sung, tổ chức, cá nhân vi phạm có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả sau:
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu: Trả lại hiện trạng như trước khi vi phạm xảy ra (nếu có thể).
- Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm: Nếu phần vi phạm không thể điều chỉnh, hoặc phần vi phạm ảnh hưởng đến chỉ giới xây dựng, khỏng lùi, gây cản trở quy hoạch.
- Buộc thực hiện các biện pháp khác theo quy định: Ví dụ, đối với vi phạm gây ô nhiễm môi trường thì buộc khắc phục ô nhiễm; đối với sản phẩm, công trình không đảm bảo chất lượng thì thu hồi hoặc tiêu hủy nếu phù hợp.
Lưu ý kỹ thuật và thực tiễn khi áp dụng khoảng lùi
Khi áp dụng khoảng lùi khi xây nhà trọn gói, cần tuân thủ quy định pháp luật về chiều cao công trình, loại đường, và vị trí lô đất, đồng thời cân nhắc tối ưu hóa diện tích sử dụng nhà ở. Điều này giúp đảm bảo an toàn giao thông, phòng cháy chữa cháy, mỹ quan đô thị và tạo không gian xanh. Việc vi phạm quy định có thể bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình và ảnh hưởng đến cảnh quan chung. Việt Nhật Group chia sẻ một số lưu ý kỹ thuật và kinh nghiệm thực tiễn khi áp dụng khoảng lùi vào xây nhà trọn gói TPHCM:
Tính chiều cao công trình đúng cách
Khi xác định chiều cao để so sánh với bảng khoảng lùi, cần căn cứ vào cao độ mặt đất theo quy hoạch (nếu nền có biến đổi). Công trình có nhiều cao độ nền (do địa hình dốc) sẽ tính chiều cao từ điểm thấp nhất.
Một số thiết bị, cấu kiện kỹ thuật trên mái như anten, bể nước kim loại, ống khói, ống thông hơi, chi tiết trang trí thường không tính vào chiều cao công trình theo quy chuẩn.
Tính chiều cao công trình đúng cách
Xử lý các bộ phận nhô ra
Các bộ phận như ban công, mái đua, mái che, gờ chỉ trang trí,… nếu nhô vượt ra khỏi chỉ giới xây dựng, cần tuân theo quy định về độ vươn tối đa – không được vượt quá phần nào làm ảnh hưởng đến không gian công cộng, an toàn giao thông hoặc mỹ quan tuyến phố. Trong nhiều quy hoạch đô thị, giới hạn độ vươn được xác định cụ thể tùy vào chiều cao và lộ giới.
Đồng bộ không gian tuyến phố
Khi một tuyến đường đã hình thành với các công trình đã xây dựng trước, việc áp dụng khoảng lùi mới cho công trình tiếp theo phải đảm bảo cảnh quan chung – nghĩa là khoảng lùi giữa các công trình liên tục trong đoạn phố nên tương đối đồng đều. Nếu khu vực hiện trạng không thể đáp ứng khoảng lùi tối thiểu, đồ án quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị phải xem xét điều chỉnh sao cho phù hợp.
Đồng bộ không gian tuyến phố
Hậu quả của vi phạm khoảng lùi
Nếu nhà phố thi công lấn quá chỉ giới xây dựng cho phép, chủ đầu tư có thể bị xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về vi phạm trật tự xây dựng. Mức phạt từ 80 đến 100 triệu đồng tùy vào quy mô xây dựng, tháo dỡ phần công trình vi phạm và không được điều chỉnh phép xây dựng để hợp thức hóa phần lấn.
Bài viết này có giải đáp tất cả các thắc mắc của bạn về khoảng lùi xây dựng chưa? Nếu chưa, hãy liên hệ đến Việt Nhật Group để được hỗ trợ tư vấn xây nhà, báo giá xây nhà trọn gói miễn phí nhé!
