Cách Đọc Báo Giá Xây Nhà Trọn Gói – Hướng Dẫn Chi Tiết

Tìm kiếm báo giá xây nhà trọn gói trên Google hoặc thăm hỏi các đơn vị thi công xây dựng để tham khảo là một trong những việc đầu tiên gia chủ thường làm khi bắt đầu tìm hiểu việc xây nhà.

Tuy nhiên, mỗi nhà thầu gửi một bảng báo giá khác nhau, đơn vị báo giá theo mét vuông hoặc theo tổng giá trị công trình, nơi đưa ra đơn giá thấp nhưng lại chưa bao gồm nhiều hạng mục hoàn thiện. Vì vậy, nếu chỉ nhìn vào con số cuối cùng, gia chủ rất dễ nghĩ rằng báo giá càng thấp thì chi phí xây nhà càng tiết kiệm.

Thực tế, hai báo giá có cùng diện tích nhưng khác nhau về vật tư, phạm vi công việc, tiêu chuẩn hoàn thiện, cách tính diện tích và điều khoản hợp đồng thì tổng chi phí thực tế có thể chênh lệch đáng kể.

Tóm lại, điều quan trọng không phải chỉ là tìm báo giá thấp nhất, mà là hiểu rõ báo giá đang bao gồm những hạng mục thi công nào, chưa bao gồm những những gì và tổng số tiền dự kiến gia chủ phải chuẩn bị là bao nhiêu.

Cách Đọc Báo Giá Xây Nhà Trọn Gói – Hướng Dẫn Chi Tiết Cho Chủ Đầu Tư

Báo giá xây nhà trọn gói là gì?

Báo giá xây nhà trọn gói là bảng chi phí do nhà thầu xây dựng lập dựa trên hồ sơ thiết kế, quy mô công trình, điều kiện thi công, vật tư và phạm vi công việc mà hai bên thống nhất.

Tuỳ từng nhà thầu, báo giá được trình bày dưới dạng đơn giá theo m2, bảng khối lượng chi tiết hoặc tổng giá trị dự kiến của toàn bộ công trình.

Thông thường, một gói xây nhà trọn gói bao gồm các hạng mục công việc từ phần móng, xây dựng phần thô cho đến hoàn thiện nhà ở. Tuy nhiên, phạm vi “trọn gói” không hoàn toàn giống nhau giữa các nhà thầu.

Đây là điểm gia chủ cần đặc biệt lưu ý.

Một nhà thầu có thể đưa vào gói những thiết bị và hạng mục mà nhà thầu khác không bao gồm. Vì vậy, không nên chỉ nhìn vào cụm từ “xây nhà trọn gói” rồi mặc định rằng tất cả các hạng mục đều đã bao gồm.

Báo giá xây nhà trọn gói thường gồm những phần nào?

Để dễ dàng hình dung, gia chủ có thể chia báo giá thành các nhóm chính: chi phí phần móng, chi phí phần thô, chi phí hoàn thiện, vật tư, nhân công, các hạng mục phụ trợ và chi phí liên quan.

Tuỳ quy mô và phương án xây dựng, từng nhóm sẽ có nhiều hạng mục nhỏ hơn.

Khi nhận báo giá xây nhà, gia chủ nên đọc từ trên xuống dưới thay vì chỉ xem dòng “Tổng giá trị hợp đồng”.

1. Kiểm tra thông tin công trình

Trước khi xem giá xây dựng nhà, hãy kiểm tra xem nhà thầu đang báo giá cho đúng “công trình của mình” hay không.

Một báo giá nên thể hiện tương đối rõ ràng các thông tin như diện tích khu đất, quy mô xây dựng, số tầng, loại móng, loại mái và các yêu cầu đặc biệt của công trình.

Ví dụ, hai căn nhà cùng có diện tích đất 4x15m nhưng một căn xây 1 trệt 2 lầu, một căn xây 1 trệt 3 lầu sân thượng thì khối lượng xây dựng hoàn toàn khác nhau. Tương tự, nhà sử dụng móng đơn, móng băng hoặc móng cọc cũng có chi phí khác nhau.

Nếu nhà thầu chưa khảo sát hoặc chưa có đủ thông tin nhưng đã báo một con số rất cụ thể, gia chủ nên hỏi lại cơ sở để nhà thầu tính giá xây nhà.

2. Hiểu cách tính diện tích xây dựng

Đây là phần rất quan trọng khi đọc báo giá xây nhà trọn gói. Nhiều nhà thầu sử dụng cách tính:

Tổng chi phí = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá/m2

Nhưng “tổng diện tích xây dựng” không đồng nghĩa với diện tích đất.

Ví dụ, một căn nhà có diện tích đất 60m2 nhưng xây 3 tầng thì tổng diện tích tính giá lớn hơn rất nhiều so với 60m2.

Ngoài diện tích các tầng, cách tính còn liên quan đến móng, mái, sân thượng, ban công, sân trước, tầng hầm hoặc các phần diện tích khác tuỳ phương án thiết kế và cách tính của nhà thầu xây dựng.

Do đó, khi thấy nhà thầu báo đơn giá trên từng m2, gia chủ cần biết “diện tích m2 đang bao gồm những phần nào?” Đây là một trong những câu hỏi quan trọng nhất khi so sánh báo giá.

3. Hiểu hệ số tính diện tích xây dựng

Trong báo giá xây dựng, gia chủ thường gặp những cách tính như 30%, 50%, 100%, 150%… tuỳ từng hạng mục.

Ví dụ, một số nhà thầu tính móng theo một tỷ lệ nhất định so với diện tích tầng trệt, mái cũng được tính theo tỷ lệ tuỳ loại mái.

Những con số này được sử dụng để quy đổi các hạng mục có cách tính diện tích khác nhau thành diện tích tính giá.

Tuy nhiên, không nên chỉ nhìn vào hệ số cao hay thấp. Điều quan trọng là phải hiểu nhà thầu đang áp dụng hệ số đó cho hạng mục nào và đơn giá cuối cùng đã bao gồm những chi phí gì.

hai nhà thầu áp dụng cách quy đổi khác nhau nhưng tổng gía trị thực tế lại không chênh lệch nhiều.

4. Kiểm tra báo giá phần móng

Móng là một trong những hạng mục gia chủ cần đặc biệt quan tâm. Tuỳ điều kiện địa chất và thiết kế, nhà phố có nhiều phương án thi công móng khác nhau như móng đơn, móng băng hoặc móng cọc. Mỗi phương án có yêu cầu thi công và chi phí khác nhau.

Nếu công trình sử dụng móng cọc, báo giá cần làm rõ những hạng mục liên quan như cọc, thi công ép cọc hoặc phương pháp thi công được lựa chọn, đài cọc và các cấu kiện liên quan.

Khi kiểm tra báo giá xây dựng phần móng, chủ đầu tư không chỉ nên hỏi “Móng hết bao nhiêu tiền?” mà nên hỏi “Phương án móng này bao gồm những công việc và vật tư nào?

5. Kiểm tra phần thô gồm những gì?

Xây dựng phần thô là một trong những nội dung quan trọng nhất trong báo giá xây nhà. Phần thô bao gồm các công việc như thi công móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, tường xây, hệ thống điện nước âm tường và một số hạng mục liên quan.

Tuy nhiên, phạm vi cụ thể phụ thuộc vào hợp đồng của từng nhà thầu. Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng mô tả phạm vi công việc, thay vì chỉ ghi “Thi công phần thô”. Một báo giá càng rõ ràng về phạm vi công việc thì càng dễ kiểm soát trong quá trình thi công.

6. Kiểm tra vật tư phần thô

Gia chủ rất dễ bỏ qua mục vật tư phần thô để quan tâm đến đơn giá xây dựng. Do đó, một báo giá tốt nên thể hiện tương đối rõ các nhóm vật tư chính được sử dụng.

Đối với vật tư quan trọng, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu ghi rõ chủng loại, thương hiệu hoặc tiêu chuẩn áp dụng, tuỳ theo nội dung hợp đồng. Ví dụ, kiểm tra nguồn gốc vật liệu như thép, xi măng, cát, đá, gạch xây, bê tông, dây điện, ống cấp thoát nước, vật tư phụ.

7. Đọc kỹ phần hoàn thiện

Đây là phần tạo ra sự chênh lệch lớn giữa các báo giá. Một ngôi nhà có thể sử dụng gạch lát nền ở mức giá khác nhau, thiết bị vệ sinh khác nhau, cửa khác nhau, sơn khác nhau hoặc thiết bị điện khác nhau.

Vì vậy, nếu một nhà thầu báo giá thấp hơn đáng kể, gia chủ cần kiểm tra “Nhà thầu đang sử dụng tiêu chuẩn hoàn thiện nào?”. Ví dụ, cần làm rõ loại gạch, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, lan can, đá cầu thang, trần và các hạng mục hoàn thiện khác.

Khi xây dựng nhà phố, thay vì hỏi “Có làm cửa không?”, hãy hỏi “Cửa loại gì, vật liệu gì, quy cách ra sao và đơn giá vật tư tiêu chuẩn là bao nhiêu. Càng cụ thể, khả năng phát sinh tranh cãi về sau càng thấp.

8. Kiểm tra danh mục vật tư hoàn thiện

Một trong những cách dễ nhất để so sánh hai báo giá là lập bảng vật tư tương đương. Ví dụ: